小區(qū)里的事情該由誰來管？業(yè)委會應該發(fā)揮哪些作用？物業(yè)應當履行哪些職責？

4月21日，記者從《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》新聞發(fā)布會上獲悉，《條例》自2023年5月1日起施行，重點在業(yè)主和業(yè)主組織、物業(yè)服務、公共收益和維修資金、監(jiān)督管理等方面作出規(guī)定。

【關于業(yè)主】

《條例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域，不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。違反規(guī)定的，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，由物業(yè)管理部門責令限期改正、恢復原狀，對裝修人處以五百元以上一千元以下的罰款，對裝修企業(yè)處以一千元以上一萬元以下的罰款。

同時規(guī)定，業(yè)主不得有以下行為：

? 擅自在房屋地下挖掘增加空間；

? 擅自將住宅、車位、儲藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

? 擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；

? 損壞公共綠化及其附屬設施；

? 損壞公共安全防護設施設備；

? 不按照規(guī)定停放機動車、非機動車，或者占用公共區(qū)域長期停放車輛；

? 擅自設置電動汽車、電動自行車充電裝置，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動汽車及電動自行車充電；

值得注意的是，不得擅自將住宅、車位、儲藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房。擅自將住宅、車位、儲藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調、處理；協(xié)調處理不成的，由有關部門責令限期改正、恢復原狀；情節(jié)嚴重的可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。

【關于業(yè)主組織】

《條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)主委員會不得有下列行為：

? 制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

? 制定共有資產(chǎn)和公共收益管理與使用辦法；

? 制定物業(yè)服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業(yè)主分攤費用的收取標準；

? 選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

? 向有關部門申請改建、重建建筑物、構筑物及其附屬設施；

? 改變共有物業(yè)用途。

同時，《條例》明確實行業(yè)主委員會工作報告、履職評估和業(yè)主委員會成員履職承諾制度。推進建立業(yè)主委員會換屆審計和業(yè)主委員會主任離任審計制度。

關于換屆，業(yè)主委員會任期屆滿五個月前，應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知換屆事宜。

此外，老舊小區(qū)不具備成立業(yè)主大會條件的；具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的；業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織成立物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會任期一般不超過三年。

【關于物業(yè)公司】

關于收費標準，《條例》明確物業(yè)服務收費實行政府指導價的，具體范圍和收費標準由市價格管理部門按照國家和省有關規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務成本變化情況等因素，每兩年對物業(yè)服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。物業(yè)服務合同簽訂后，政府指導價進行調整的，物業(yè)服務費從次年一月一日起，按照調整后的標準執(zhí)行。物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的，市物業(yè)管理主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確物業(yè)服務內容和標準。

同時，物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

? 違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準；

? 違反物業(yè)服務合同約定提高物業(yè)服務收費標準、增加收費內容；

? 未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；

禁止物業(yè)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，改換門禁、設置道閘限制業(yè)主進入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務費。對于采取改換門禁、設置道閘限制業(yè)主進入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務費的，由物業(yè)管理部門責令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下的罰款。

此外，《條例》規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得違反規(guī)定對建筑物及其附屬設施進行改造；提供或者編造虛假信息，影響正常的物業(yè)管理秩序；干擾業(yè)主大會成立、業(yè)主大會會議召開和業(yè)主委員會選舉；損壞、擅自停用公共安全防護設施設備；強制業(yè)主、使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務。

【關于公共收益】

《條例》規(guī)定，住宅小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主所有，包括：利用配建用房、電梯轎廂、車位、車庫等共用部位、共用設施設備經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；共用部位被依法征收的補償費；共有資金產(chǎn)生的孳息；其他合法收入。

同時，《條例》明確公共收益可以用于下列物業(yè)管理支出：補充建筑物及其附屬設施的維修資金；共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，但物業(yè)服務合同另有約定的除外；業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費，業(yè)主委員會委員的補貼，業(yè)主委員會執(zhí)行秘書等專職人員的薪酬，召開業(yè)主大會會議所需費用；有關審計費用；業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

此外，住宅小區(qū)公共收益應當單獨列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。